Важка економічна ситуація в Росії призвела до зростання прострочених заборгованостей по іпотеці. Згідно з даними Банку Росії, борг в сегменті ранньої прострочення - до 1 місяця - вже влітку поточного року склав 73% і досяг 130 млрд рублів. Заборгованості строком до 3-х місяців досягли 35 млрд рублів, від 91 до 180 днів - 22 млрд рублів, понад 180 днів -109 мільярдів рублів.

У поточному періоді стан справ продовжує погіршуватися: восени по країні прокотилася нова хвиля скорочень і банкрутств, люди масово втрачають роботу і не мають можливості продовжувати виплачувати іпотечні кредити.

В таких обставинах залишається лише продати не викуплену до кінця квартиру тому, хто буде в змозі за неї заплатити.

Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!

Порядок дій

Насамперед про своє рішення продавцеві потрібно повідомити банк. Згідно ст. 29 і 33 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», чинній редакції від 7 травня 2013 року під номером 102-Ф3, позичальник має право лише користуватися закладеним майном, утримуючи його в належному вигляді, але не має права ним розпоряджатися без згоди банку - дарувати чи продавати третім особам. «Іпотечникам» погашає всі комунальні платежі, виписується (якщо є куди) з квартири і починає шукати покупця. Зазвичай питання про виписку власника з квартири виникає, коли вже є покупець, який диктує умови: вимагає виписатися до угоди або в її процесі.

Банки без ентузіазму дають дозвіл на продаж «іпотечних» квартир, оскільки це позбавляє їх частини прибутку. У деяких договорах на цей випадок прописано застосування штрафних санкцій або загороджувальних комісій. У той же час, якщо можливість продажу квартири в обтяження прописана в укладеному договорі, банк не має права відмовити боржнику. Та й стягнути штрафи з розорився громадянина буває проблематично.

Після отримання від банку дозволу на угоду позичальник знаходить покупця і з його допомогою (як варіант) погашає борг перед банком. Виплачується сума зараховується в загальну вартість продаваного об'єкта, після чого відбувається процедура зняття обтяження.

Не всякий покупець готовий придбати квартиру з обтяженням, але привабливим фактором в цьому випадку є досить низька ціна продаваного об'єкта. Буває, що житло здається покупцеві дуже привабливим за всіма параметрами: вартість, розташування, стан та ін. І тоді він вирішує піти на ризик.

Часто до схеми дострокового погашення вдаються при покупці житла, що будується, знаходиться під іпотекою. Після виплати банку всіх боргів і зняття обтяження продавець і покупець квартири через п'ять робочих днів відвідують реєстраційну палату і оформляють поступку прав вимоги за договором участі в пайовому будівництві або реєструють перехід права власності за договором купівлі-продажу (якщо договір поступки прав вимоги вже неможливий) .

Після реєстрації переходу права власності або договору поступки прав вимоги за договором участі в пайовому будівництві продавець забирає залишок коштів з депозитарного осередку.

Вкрай рідко буває, що новий покупець квартири просто переоформляє іпотеку на себе. Тоді квартира залишається в заставі у банку, а зобов'язання по виплаті кредиту переходять до нового власника.

Позичальник не зможе оформити угоду купівлі-продажу без попереднього погашення заборгованості перед банком. На сьогоднішній день мораторію щодо погашення заборгованості немає, але є нюанс: позичальник не має права погасити свою заборгованість в будь-який зручний йому час, а тільки в день наступного поточного платежу (раз на місяць) за кредитним договором. За цей місяць банк нарахує відсотки і при аннуітентних, тобто рівних платежах. Зрозуміло, вони в цей місяць будуть найбільшими, так як нараховуються відразу на всю суму боргу.

Не варто ризикувати

Продавати або купувати обтяжену квартиру самостійно досить небезпечно - вважає керівник компанії НПК «Оптимус» Роман Писарев .

- Подібного роду угоди повинні проходити під патронажем досвідчених юристів, які контролюють заповнення всіх супроводжуючих документів.

Оплата при покупці відбувається на розрахунковий рахунок банку боржника, квартиру треба перевірити з точки зору її юридичної чистоти, зібрати інформацію про продавця. Кожна фінансова рух має бути підтверджено документально.

Новий власник (покупець) вносить гроші на рахунок банку-кредитора, видається заставна і знімається обтяження, і потім вже проводиться операція купівлі-продажу нерухомості. Щоб убезпечити покупця, необхідно укласти договір завдатку або попередній договір купівлі-продажу в тій же формі, в якій буде полягати основний договір купівлі-продажу, а це може бути як проста письмова форма, так і нотаріально завірений договір.

100% -во гарантувати безпеку при таких угодах буває важко. Добре, якщо громадянин купує «іпотечну» квартиру за готівковий розрахунок: тоді частина суми закладається в клітинку під продавця, а інша частина - під співробітника банку. І ніхто не має до цих грошей доступу до закінчення оформлення угоди, її остаточного завершення. Тобто договір позики - це ризик, а розрахунок через осередок - це безпечний варіант.

А ось якщо покупець теж «іпотечникам», тоді буває важко здійснити операцію. Оскільки у такої людини, як правило, немає достатніх власних коштів, щоб погасити заборгованість продавця в потрібному обсязі. Та й часовий інтервал для отримання заставної, зняття обтяження, надання пакету документів своєму банку - невеликий: все треба встигнути провернути за короткий термін. Тому два «іпотечникам» - це складна історія, і не всі юристи за неї беруться.

- Покупець в цьому випадку ризикує тим, що може втратити частину грошей, переданих на погашення кредиту продавця по іпотеці, - коментує Марсель Ахметшин , Гендиректор компанії Home Way. - Адже той може передумати продавати квартиру після сплати банківських відсотків. У покупця повинна бути домовленість з банком про те, що обтяження буде знято тільки після закінчення операції купівлі-продажу.

Буває, що в одному і тому ж банку видачею кредиту по іпотеці і розбірками з боржниками займаються різні відділи, ніяк не взаємодіють між собою. Ось недавній приклад: позичальник розорився, відмовився виплачувати відсотки. А Сбербанк відмовився робити договір * цесії (* угоду з відчуження прав на кредиторську заборгованість іншій фізичній особі або з передачі будь-якого матеріального зобов'язання, або, як його називають, «поступки прав вимоги» без згоди боржника). Тобто буквально місяць назад Сбербанк наклав заборону на продаж навіть власних заставних об'єктів. При цьому покупець, зрозуміло, побоюється, що його ніхто не страхує на угоді, і після передачі частини грошей продавцю для покриття боргу той передумає продавати свою квартиру. Виходить замкнуте коло. Досвідчений юрист при цьому здатний знайти вихід з будь-якої ситуації. Кожен випадок вимагає індивідуального підходу: треба дивитися, яка сума боргу у позичальника, який банк його кредитує, які документи є в наявності.

Армен Ханоянц, керівник напрямку «Продукти для бізнесу» в компанії Ціан, кілька років тому провів дві такі угоди і рекомендує не побоюватися, а ретельно готуватися до продажу: «Ніякої великої складності або проблеми в продажу таких об'єктів немає. Звичайно, угода складніше звичайної і варто звернутися до професійного ріелтора, який допоможе грамотно представити ваш об'єкт на ринку, підготувати документи і знайти покупця. Більш того, іпотечну квартиру можна також придбати в кредит. Якщо покупець бере кредит в тому ж банку, то угода пройде ще легше. Мені довелося двічі продавати іпотечне житло. Якщо ви вирішили продати квартиру, іпотека - це не те, що повинно зупиняти і лякати, головне - знайти клієнта ».

Підводні камені

«Проблеми з проведенням операції можуть виникнути, наприклад, у випадку, якщо кредит узятий власником в одному банку, а покупець - клієнт іншого банку, - ділиться досвідом Роман Писарєв. - Ось зовсім недавній випадок з моєї практики: продавець брав іпотеку в ВТБ, а покупець виявився клієнтом Ощадбанку. Менеджер Ощадбанку зайняв жорстку позицію: відмовився фінансувати покупку квартири з іпотечним обтяженням. Схеми взаємодії в даній ситуації між банками РФ абсолютно не відрегульовані, тому процес договору заходить в глухий кут. В межах одного банку механізм подібних угод налагоджений краще: відбувається закладка грошових коштів, рівних сумі боргу, в клітинку - під співробітника банку, а різниця йде продавцю. Одночасно фіксується завершення угоди і зняття обтяження з продавця, а іпотечним кредитом обтяжується вже новий власник (покупець). На взаємозаліки вітчизняні банки не йдуть. Тому продавець (або своїми засобами, або засобами покупця) гасить заборгованість, після чого покупець набуває право власності на купується об'єкт, який переходить в заставу банку, вже за новим кредитним договором. Тепер вже новий власник квартири буде оплачувати за неї банку кредитні платежі.

Покупець ніколи не приймає на себе зобов'язання за кредитним договором продавця. Банк позичальника зазвичай наполягає на погашенні всіх боргів клієнта для зняття з об'єкта обтяження, тобто на повернення всієї суми кредиту. Після чого банк покупця вже може розглянути цей об'єкт для кредитування.

Вся процедура відбувається таким чином:

Продавець з покупцем укладають попередній договір купівлі-продажу і запевняють його нотаріально, в разі якщо основний договір купівлі-продажу передбачає нотаріальне завірення.

Потім покупець вносить грошові кошти, необхідні для погашення заборгованості позичальника перед банком, в одну депозитну комірку, а решту при покупці суму - в іншу.
З квартири знімається обтяження в органах Росреестра і реєструється перехід права власності до покупця - що подається одним пакетом документів. Потім банк і позичальник отримують доступ до своїх осередків - після оформлення та реєстрації переходу права власності за договором купівлі-продажу в Росреестра.

Можна все доручити банку

Буває, що позичальник з якихось поважних причин не може особисто контролювати процес продажу своєї «іпотечної» квартири (поїхав жити в іншу країну, потрапив до в'язниці, серйозно захворів, не має часу і можливостей та ін.). Тоді продажем заставної квартири доводиться займатися представникам банку-кредитора.

В такому випадку банк сам шукає нового покупця, угода проводиться між банківським менеджером і новим клієнтом у відсутності першого позичальника. Залишок суми від угоди поміщається в депозитарну банківську комірку (якщо він є) і позичальник (або його довірена особа) може забрати його після завершення бюрократичних формальностей.

Банк при цьому сам займається підготовкою всіх документів, оцінкою нерухомості, що купується і її страхуванням, перереєстрацією обтяження в Росреестра з нагоди появи нового власника квартири.

Заробити не вийде

- Чи може позичальник якось заробити на продажу своєї іпотечної квартири, якщо він - учасник пайового будівництва?

Роман Писарєв:

- Колись це було можливо, але не при нинішньому стані економіки. Час подібних заробітків давно пройшло, ринок дуже сильно «просів». Сьогодні немає сенсу брати в кредит гроші у банку для того, щоб заробити на різниці між вартістю квартири на етапі котловану і фінальною стадією будівництва. У колишні роки ринок зростав, а сьогодні ми спостерігаємо стагнацію або навіть падіння попиту і ціни на «квадрат». Забудовники намагаються привернути клієнтів все більшими знижками. Терміни здачі об'єктів постійно відсуваються, інфляція прогресує, і ризики «догляду в мінус» при подібному бізнесі дуже великі, а прибуток - незначна. Законодавство теж змінилося не на користь покупця. Якщо раніше неоподатковувану податком операцію з продажу нерухомості можна було провести через 3 роки після покупки квартири, то зараз - лише через 5 років. Та й податкова база тепер розраховується з кадастрової вартості житла. Навіть при заниженні вартості угоди ці обставини сильно б'ють по кишені покупця.

Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!