ВИТРАТИ НА ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ
Крім безпосередньої вартості об'єкта нерухомості в Іспанії, покупець несе цілий ряд витрат у вигляді податків, зборів і мит, які здатні значно збільшити бюджет покупки. І перед здійсненням покупки необхідно чітко розрахувати всі суми - і зважити всі «за» і «проти». Зробити це самостійно досить проблематично, тому необхідно звернутися до послуг перевіреного ріелторського агентства.
Експерти настійно рекомендують всім покупцям іспанського житла неодмінно зберігати копії всіх рахунків-фактур - причому бажано як в друкованому, так і в електронному вигляді. Це ж стосується і проводяться будівельних і ремонтних робіт після покупки. Збереження всіх ліцензій і платіжних документів в майбутньому допоможе компенсувати витрати на приріст капіталу при продажу об'єкта, і, таким чином, зменшити суму податкових зборів.
Залежно від типу угоди - придбання нового житла у девелопера або покупка «вторинки» у приватної особи - покупцеві доведеться заплатити ПДВ, плюс гербовий збір або податок на передачу прав власності. Нижче описані обидва варіанти, а також податки і збори, які характерні для обох випадків.
Новобудова від девелопера або банку
ПДВ і гербовий збір (IVA & Actos Jurídicos Documentados - AJD)
Ці податки застосовуються для житлових приміщень, що продаються в перший раз, тобто для щойно збудованих нових об'єктів. Цей же тип оподаткування поширюється на комерційну нерухомість і на земельні ділянки. ПДВ - національний (або федеральний) податок, тому його ставка однакова незалежно від місця розташування нерухомості (за винятком Канарських островів, які мають свою власну версію ПДВ). В даний час ПДВ (відомий в Іспанії какIVA) становить 10% від вартості житлової нерухомості (будинок, квартира і т.д.), і 21% для комерційної нерухомості та земельних ділянок. ПДВ для нових будинків на Канарських островах, відомий як IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), в даний час складає 4,5%. До січня 2012 року ПДВ для всієї нової нерухомості становив 4%, після чого різко виріс до поточних 10%. Тут винятком була Каталонія, де податок завжди дорівнював 6%, потім збільшений до 7%, а згодом зрівнявся до єдиного показника в 10%.
Держмито або гербовий збір (AJD - Actos Jurídicos Documentados)
Становить близько 1% від вартості покупки, але може варіюватися в залежності від регіону, тому про його величиною варто уточнити заздалегідь. Наприклад, в Каталонії гербовий збір складає 1,5% від вартості об'єкта. Якщо продавець і покупець є юридичними особами, то при покупці комерційного об'єкта ПДВ не сплачується, а сплачується тільки гербовий збір, який в цьому випадку становитиме 1,8% .ІНДС, і гербовий збір оплачуються покупцем, а якщо до завершення процесу купівлі-продажу вносився депозит, то він теж буде обкладатися ПДВ в момент внесення. У цьому сценарії немає необхідності платити податок на передачу прав власності.
Приклад. Купівля квартири в новобудові (крім Канарських островів) вартістю € 120 000 спричинить за собою необхідність сплати ПДВ і гербового збору в розмірі близько € 12 000 і € 1200 відповідно. Сума податку та гербового збору при купівлі нового будинку за ціною € 700 000 складе € 77 000.
«Вторинний ринок» від приватної особи
Податок на передачу прав власності (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Цей податок також оплачується покупцем і застосовується в тому випадку, якщо об'єкт змінив не одного власника, тобто в разі, якщо вважається, що це другий і більш перехід права власності на нерухомість. Якщо до завершення угоди виплачувався депозит, то він не підлягає пропорційному нарахуванню ITP. Однак ITP в повному обсязі необхідно буде заплатити після завершення процесу купівлі-продажу. У цьому випадку не треба платити ПДВ, а гербовий збір вже включений в цей податок.
Ставка податку залежить від регіону - муніципалітети можуть на свій розсуд прийняти загальну ставку або встановити її індивідуальний розмір. Загальний (національний) розмір ITP становить 7%, але багато автономні області встановили більш високу ставку. Наприклад, в Валенсійський співтоваристві, податок становить 10% від вартості вторинної нерухомості.
Резервний податок на прибуток при покупці у нерезидента
Якщо продавець нерухомості не є резидентом Іспанії, то покупець зобов'язаний сплатити до податкових органів 3% від вартості покупки (форма заявки 211). Якщо цього не зробити, то нерухомість буде розглядатися податковими органами як актив продавця (фактично колишнього власника) і увійде в оподатковувану базу при розрахунку податку на приріст капіталу.
Приклад. Податок ITP при покупці квартири вартістю € 120 000 на Барселоні складе € 9600, оскільки в Каталонії затверджений розмір ITP становить 8%. На Канарських островах, навпаки, ставка податку ITP трохи нижче національної величини - 6,5%, отже, покупка квартири аналогічної цінової категорії зобов'язує власника одноразово сплатити € 7800.
ВИТРАТИ, ЯКІ ОДНАКОВО СТОСУЮТЬСЯ ОБ'ЄКТІВ ПЕРВИННОГО І ВТОРИННОЇ РИНКІВ
Агентську винагороду
Агентський гонорар або комісія оплачуються продавцем, якщо при здійсненні угоди не обумовлюються інші умови. Якщо покупець скористався допомогою агентства, то комісію ріелтору платить саме він.
Незважаючи на сучасну можливість інтернету «звести» покупця і продавця, позбавивши його тим самим від необхідності платити гонорар агенту, більшість людей все ж користуються допомогою професіоналів - це надійне і виправдане рішення в такій непростій справі, як вчинення правочину про покупку нерухомості за кордоном. Агенти, як правило, стягують від 2% до 15% від вартості продажу, в залежності від регіону і виду власності (в середньому 3-7%). У разі, коли покупець не обмовив окрему оплату агентської винагороди, гонорар ріелтора буде включений в суму угоди.
Юридичні послуги
Незважаючи на можливість самостійно знайти підходящий об'єкт нерухомості, допомога фахівців значно полегшить завдання. Особливо це стосується іноземців, які не володіють ні іспанською мовою, ні тонкощами процесу купівлі-продажу, ні знаннями іспанського законодавства. З останнім допоможе юрист (Abogado), який ознайомиться з контрактом, зможе робити запити від свого імені і пояснить всі правові та адміністративні питання, з якими можна зіткнутися в процесі. Також він повинен перевірити юридичну чистоту угоди (перевірити наявність права власності у продавця, обтяжень, дозволів і т. Д.) І підготувати всі необхідні документи для завершення процесу (реєстрація власності, податкові платежі і т.д.).
Вартість послуг юриста безпосередньо залежить від кількості і складності наданих послуг. В середньому треба орієнтуватися на суму в 1% від вартості об'єкта. 1,5% і більш вже вважаються завищеними цінами, і навіть 1% може бути невиправдано високою витратою, враховуючи, що, наприклад, купується дорогий об'єкт без будь-яких юридичних ускладнень. Можливо, найкращий варіант - спробувати знайти хорошого юриста, який працює на погодинній основі. У цьому випадку (проста операція, об'єкт без будь-яких ускладнень і обтяжень) витрати на оплату послуг юриста з погодинною ставкою складуть € 1000-2500.
іпотечні платежі
Якщо покупка нерухомості здійснюється із залученням позикових коштів, то це спричинить за собою і додаткові витрати. Перед прийняттям рішення про надання іпотеки, кредитор проводить оцінку нерухомості. Ця послуга оплачується покупцем і може коштувати близько € 500.
Наступними витратами стануть безпосередні іпотечні платежі, розмір яких залежить не тільки від позикової суми і терміну погашення, але і від банку і навіть від його конкретного відділення. Як правило, заявник, він же потенційний покупець, повинен відкрити в банку поточний рахунок, а плата за відкриття і обслуговування рахунку складе близько 1% від розміру схваленого іпотечного кредиту. Нарешті, іпотека збільшить нотаріальні витрати.
Нотаріальні витрати
Нотаріальні витрати майже завжди оплачуються покупцем і розраховуються по відношенню до ціни покупки. Як правило, вони складають 0,3-0,5%, від вартості об'єкта.
Витрати на реєстрацію нерухомості
Запис до земельного кадастру майже завжди робиться за рахунок покупця. В середньому ця сума також становить близько 0,3-0,5% від вартості покупки, хоча, знову ж таки, залежить від об'єкта і регіону.
Інші витрати
Можливо, розумним кроком при покупці нерухомості в Іспанії буде обстеження стану об'єкта (надійність будівництва, якість грунту і т. Д.), Що, безумовно, потребують від покупця додаткового бюджету.
В цілому супутні витрати без іпотеки здорожують покупку приблизно на 11%, а з іпотекою - на 13%, що в грошовому вираженні при купівлі об'єкта за € 120 000 складе орієнтовно € 13 000-15 000.
Банківські витрати
Як правило, процес оплати нерухомості проводиться безготівковим шляхом або випискою банківського чека. Для цього необхідно заздалегідь відкрити рахунок в іспанському банку і перевести туди гроші з рахунку банку в своїй країні. Комісія за переказ коштів може скласти до 0,4% від суми переказу. Банківський чек скоріше за все буде коштувати від 0,05 до 0,3% від суми.
меблювання
Відразу після здійснення процесу купівлі-продажу та оформлення нерухомості, першорядним бажанням власника є облаштування свого нового житла. Безумовно, ці витрати повністю залежать від смаку і гаманця. В середньому, меблювання двокімнатної квартири обійдеться в € 10 000-15 000, за умови покупки повністю нових меблів. Звести ці витрати до мінімуму можна, купивши всю домашню начиння в мережевому магазині, такому як IKEA.
Муніципальний податок на приріст вартості нерухомості (Impuesto de Plusvalía)
Цей податок сплачується продавцем, але іноді його погоджується сплатити покупець. Податок розраховується виходячи з кадастрової вартості, і залежить від терміну володіння майном: чим довше строк, тим вищий податок. У 2014 році в Іспанії діяла ставка 21%, а в 2015 році доходи від приросту капіталу, отримані нерезидентами, оподатковувалися за ставкою 20%. У 2016 році податкова ставка для нерезидентів буде знижена до 19%, однак вона буде діяти тільки на перші € 6000 доходу, все, що понад цієї суми буде обкладатися 21-процентним податком.
ВИТРАТИ НА ВОЛОДІННЯ НЕРУХОМІСТЮ В ІСПАНІЇ
Безумовно, витратами на придбання житлового об'єкта в Іспанії витрати не обмежаться. До них «приплюсуються» вартість технічного обслуговування будинку, що виконується силами керуючої компанії: ремонт, прибирання території, вивіз сміття, а також оплата комунальних послуг, розмір яких залежить від індивідуального рівня споживання енергоресурсів. Загальні суми будуть формуватися виходячи з розмірів і типу нерухомості. Очевидно, що велика вілла з садом і басейном потребують набагато більших зусиль і витрат, ніж невелика квартира. Крім загальних витрат, згаданих вище, існує цілий ряд витрат у вигляді податків і зборів, з якими стикаються власники нерухомості в Іспанії.
Податок на нерухомість (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI)
Місцевий податок на володіння нерухомістю сплачується незалежно від того чи є власник резидентом або нерезидентом Іспанії. Він розраховується на основі кадастрової вартості (адміністративне значення, як правило, набагато нижче ринкової вартості) і встановлюється місцевою адміністрацією. Залежно від регіону, ставка цього податку варіюється від 0,4% до 1,1% від кадастрової вартості об'єкта. Слід розуміти, що кадастрова вартість завжди набагато нижче реальної, тому IBI на квартиру з двома спальнями реальною вартістю € 200 000 може становити близько € 400-600 на рік.
Щорічний податок на багатство (Impuesto Sobre Patrimonio)
За останні роки цей податок змінювався кілька разів. Він розраховується за прогресивною шкалою, і чим дорожче нерухомість, тим вище буде ставка податку. Початкова ставка складає 0,2% (для об'єктів вартістю до € 167 129), а найвища ставка - 2,5% застосовується до об'єктів дорожче € 10,7 млн. Таким чином, мінімальна сума податку складе € 334 на рік. Виняток робиться лише жителям Мадрида, де діє нульова ставка податку на багатство.
Особистий прибутковий податок (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR)
Нерезиденти, які володіють нерухомістю в Іспанії, повинні платити щорічний податок на прибуток, в залежності від того, здається нерухомість в оренду чи ні. Якщо житло не здається в оренду і власники не мають іншого джерела доходу на території Іспанії, то вони платять прибутковий податок, заснований на вартості їх нерухомості. Ставка податку встановлена на рівні 25% від 2% кадастрової вартості, тобто чверть від двох відсотків треба буде заплатити як податок.
Приклад. Кадастрова вартість нерухомості становить € 700 000 (при цьому реальна вартість об'єкта може досягати € 5 млн), значить, розрахунок податків буде виглядати наступним чином. Оподатковуваний вартість нерухомості: € 700 000. оподатковуваний база (2%) = € 14 000. Податок (25%) = € 3500.
Якщо нерезиденти здають свою нерухомість в оренду і отримують дохід, за іспанськими законами вони зобов'язані декларувати його і платити податки. Податкова база і податкова ставка будуть визначатися відповідно до законодавства, з огляду на конкретні обставини платника податків (з урахуванням подвійного оподаткування - якщо такі є - між Іспанією і країною походження нерезидента). У більшості випадків нерезиденти просто платять фіксовану ставку в розмірі 25% від валового доходу. У свою чергу резиденти сплачують податок на прибуток в залежності від їх доходів, отриманих протягом року. Ставка податку залежить від рівня доходу.
Послуги керуючої компанії
Власники об'єктів нерухомості, які є частиною кондомініумів, будівель або комплексів, де загальні зони використовуються спільно з іншими власниками, згідно із законом стають членами суспільства власників житла (Comunidad de Propietarios). Це тягне за собою обов'язок оплачувати комунальні послуги за утримання приміщень загального користування, а також будь-які інші послуги, за які проголосує співтовариство. Плата буде змінюватись в залежності від розмірів приміщень загального користування, витрат на їх утримання і від набору затверджених послуг. Бюджет щорічних витрат затверджується більшістю голосів всіх власників (або їх представників), присутніх на щорічних загальних зборах Comunidad de Propietarios.
Рахунки, як правило, виставляються щоквартально або відразу за весь рік. В останньому випадку цифра може підлягати коригуванню, коли стають відомі фактичні витрати, а річний звіт схвалено комітетом. Щоб дізнатися точну суму, можна попросити продавця надати квитанції, причому бажано за тривалий період (по можливості за п'ять років), щоб дізнатися, на чому економили мешканці та приблизно визначити майбутній рівень витрат.
Наприклад, платежі за маленьку студію в старому житловому блоці можуть бути менш € 150 на рік, при цьому власнику розкішного пентхауса в сучасному житловому комплексі доведеться заплатити керуючої компанії більш € 3000 в рік. Річне утримання стандартної квартири з двома спальнями вартістю близько € 120 000 буде обходитися від € 100 до € 600, хоча елітні житлові комплекси можуть виставляти рахунки і на € 3000 / рік. Високі збори - не обов'язково негативний момент (звичайно, якщо власник може їх собі дозволити), за свої гроші власник отримає хороше управління. Але варто пам'ятати, що менше половини всіх керуючих компаній в Іспанії дійсно якісно виконують свою роботу.
Комунальні послуги
При покупці новобудови потрібно укладання контрактів на комунальні послуги. Самостійна організація цього процесу спричинить додаткові витрати: газ близько € 70, водопостачання і електрику - орієнтовно по € 120.
Розміри комунальних платежів строго індивідуальні. В середньому опалення, електро- та водопостачання, а також вивезення сміття обходяться власникові стандартної квартири (85 кв. М) в € 120 на місяць. Для тих, хто не звик самостійно забиратися в квартирі, наведення чистоти сторонніми силами коштує € 10 на годину.
Страхування
Розмір страховки безпосередньо залежить від типу і вартості нерухомості, а також від індивідуальних обставин власника житла. У будь-якому випадку, ці витрати також варто закласти в свій бюджет.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Катерину Прокудіна ( InmoRusa ), Марину Костіна ( Damlex Company, SL ), Павла Маслова і Андрія Карачун ( ESTATE BARCELONA ).
photocredits: дмитрий кругляк flickr / estate barcelona / inmorusa
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru