- гроші покупця
- Пропозиції квартир, вибір варіантів
- Ціан - основна база пропозицій нерухомості Москви
- Для чого потрібен ріелтор ?!
- Обзвон пропозицій по базі
- Торг, переговори за умовами угоди
- Угода про аванс, авансування об'єкта
- Перевірка об'єкта і продавця
- Угода та взаєморозрахунки в банку
- Реєстрація договору купівлі-продажу
- Звільнення і передача квартири
- Альтернативні квартири в оголошеннях
- Ризики при покупці квартири і їх мінімізація
Тут ви знайдете огляд статей, присвячених процесу покупки квартири в Москві. Матеріали будуть цікаві для різних покупців: і для тих, хто жодного разу не робив операції з нерухомістю, так і для тих, хто робив, але хоче дізнатися зміни в технології покупки на ринку Москви.
гроші покупця
Гроші у покупця можуть бути в різних формах: готівкові кошти, депозит в банку, іпотека, субсидія, у вигляді іншої нерухомості (стаття про альтернативних угодах в нерухомості ).
У Москві розрахунки зазвичай проводяться у готівковій формі через банківську комірку. Тому одним із завдань покупця є мінімізація витрат по переводу в банк угоди (не у всіх банках можливі угоди) і по переводу в готівкову форму. З іпотечними засобами немає такого завдання, тому що банк угоди відомий, і все банки проводять іпотечні угоди в готівковій формі з мінімальними витратами.
Акредитиви (або "безпечні розрахунки" в Ощадбанку) відомі давно, але тільки останнім часом стали користуватися високою популярністю. Більшою мірою через знижки на іпотеку в Ощадбанку. Акредитив дуже сильно схожий на готівкові розрахунки через банківську комірку, але тим менш є свої нюанси, при яких акредитив протипоказаний.
Пропозиції квартир, вибір варіантів
В даний час всі покупці вибирають об'єкти через інтернет-бази оголошень. Я рекомендую аналізувати і підбирати пропозиції на сайті www.cian.ru (Особливо рекомендую пошук по карті map.cian.ru )
Ціан - основна база пропозицій нерухомості Москви
Ціан протягом тривалого часу був лідером тільки по оренді нерухомості. І лише кілька років тому зайняв лідируючу позицію з купівлі-продажу квартир. У 2015 році Ціан об'єднався з іншим популярним ресурсом "Нерухомість і ціни" ( realty.dmir.ru ).
Для масового ринку нерухомості квартир база Ціан - основний інформаційний ресурс. У базі є механізм подачі скарги на «сміттєві» або шахрайські пропозиції, і тому подібні оголошення зустрічаються досить рідко. Варіантами, що не потрапили на сторінки цього ресурсу, можна знехтувати.
Також відомий ресурс Яндекс.Нерухомість . Однак цей ресурс ще не отримав широкого визнання в професійному середовищі. На мою думку, через те, що не надає для ріелтора повний цикл інформаційної послуг. Ресурс в даний час пропонує тільки житлові об'єкти по операціях купівлі-продажу, і не представлені розділи "Оренда", "Нежитлові приміщення" і "Будинки та ділянки".
Основні параметри квартир розглянуті у відповідній статті сайту - Підбір квартири при покупці .
Для чого потрібен ріелтор ?!
Вище я навів основні інформаційні ресурси ріелтора. Це данина одному з основних принципів моєї роботи - Відкритість. Причому зауважу, що ріелтори не приховують "солодкі" об'єкти для "своїх кращих замовників" і друзів. Ріелтори зацікавлені в максимальному охопленні новою пропозицією всіх зацікавлених покупців. Тому будь-яке нове пропозицію потрапляє в бази максимально швидко.
Ріелтор надає оплатній послугу - комплекс професійних робіт в інтересах свого замовника. Ріелтор збільшує вигоду, мінімізує ризики і додає комфорту. Дії по послугах в нерухомості досить трудомісткі і відповідальні. Послуга може розтягнутися на кілька місяців, тому послуги ріелтора оцінюються досить високо.
Склад послуги ріелтора більш детально розглянуто в статті - Послуги ріелтора при купівлі квартири .
Якщо вам досить посилань на ресурси і бази оголошень, то я радий. Якщо ви зателефонуйте мені, я відповім на ваше запитання більш докладно. У мене достатньо інформації, і вона не зменшиться від того, що я нею поділюся. Рекомендуйте мене своїм друзям, якщо їм потрібен "свій ріелтор"!
Обзвон пропозицій по базі
Через те, що в базі багато фотографій виникає інстинктивне бажання вибрати тільки один варіант. Однак крім фотографій в покупці нерухомості є багато інших важливих аспектів: розташування квартири, стан будівлі, правовстановлюючі документи, відсутність конфліктів між власниками, вільна або альтернативна продаж, дієздатність власників і так далі.
Тому слід скласти короткий список цікавих пропозицій, а потім обдзвонити всі на предмет перерахованих вище параметрів. Запевняю, що після серії коротких телефонних переговорів склад лідерів може істотно змінитися.
Торг, переговори за умовами угоди
Ціни на пропозиції в базі відображають бажання продавця. І в більшості випадків можна торгуватися про знижку. Зазвичай знижка не значна, тому що пропозиції в базі легко порівнюються, і зазвичай виставляються з незначними відхиленнями від мінімальної.
На величину торгу і кінцеву ціну квартири можуть впливати обставини продажу, «відсутність ризиків» по правовстановлюючим документам, привабливість об'єкта і ремонту в очах покупця, що склалися відносини між покупцем і продавцем і так далі.
У «ціну продавця» також входять умови проведення угоди з боку покупця: терміни виходу на угоду, форма оплати, кредитні гроші та інші. Ці умови обов'язково обумовлюються при усному укладенні угоди з продажу.
Угода про аванс, авансування об'єкта
Це найважливіший етап в угоді. Усні домовленості закріплюються письмово. Інтерес покупця підтримується внесеним авансом.
Сторонам важливо розрізняти різницю між авансом і завдатком. Задатки вкрай рідкісні в нерухомості.
Посилання на докладну статтю - Угода про аванс, або Внесення авансу продавцю .
Перевірка об'єкта і продавця
На цьому етапі перевіряється право власності продавця по квартирі, документи за умовами продажу і їх відповідність словами продавця. Додатково перевіряється документи, дієздатність і фінансове становище продавця.
У разі, коли є складнощі з об'єктом, то узгоджується порядок усунення недоліків і передачі вільної квартири в обмін на гроші покупця.
Детальніше про перевірку перед операцією в статті - Перевірка об'єкта і продавця .
Угода та взаєморозрахунки в банку
Це кульмінація всієї угоди. Сторони зустрічаються в банку для підписання договору, закладки грошових коштів в клітинку і так далі. Оформлені екземпляри договорів купівлі-продажу передаються на реєстрацію в Росреестр.
На угоді є свої "чутливі" моменти. Зустрітися з ними в статті - Угода та взаєморозрахунки в банку .
Реєстрація договору купівлі-продажу
Протягом десятка днів Росреестр реєструє перехід права власності. Покупець, продавець і ріелтори стежать за своєчасним поданням документів на реєстрацію, далі контролюють відсутність зауважень реєстратора і їх своєчасне усунення.
По закінченню реєстрації боку отримують договору з відміткою Росреестра. Зазвичай на цій же зустрічі сторони здійснюють взаєморозрахунки: розписка про отримання грошових коштів обмінюється на ключі від банківської комірки.
Особливості реєстрації договору купівлі-продажу описані в статті - Реєстрація договору купівлі-продажу .
Звільнення і передача квартири
У встановлений термін продавець звільняє квартиру від особистих речей і передає квартиру. Зазвичай на момент передачі в квартирі вже відсутні зареєстровані особи. І по квартирі відсутні заборгованості зі сплати комунальних платежів, електроенергії та послуг зв'язку.
Про обов'язки сторін договору купівлі-продажу ви прочитаєте в статті - Звільнення і передача квартири .
Альтернативні квартири в оголошеннях
Значна частина квартир, виставлених на продаж, продаються з особливим умовою - одноразова придбання інших об'єктів нерухомості. Це звичайний випадок для неповнолітніх власників квартири, осіб, які перебувають під опікою держави, роз'їздів сім'ї.
Такі квартири несуть ризики втрати часу і грошей з-за складних організаційних питань. Альтернативні операції проводяться кваліфікованими ріелторами.
Про альтернативні угодах у мене є окрема велика стаття - Що таке "тип продажу альтернатива"?
Ризики при покупці квартири і їх мінімізація
Завдання покупця - обміняти свої гроші на об'єкт нерухомості, яким покупець буде володіти тривалий період часу (або продасть). Тому угода купівлі повинна відбутися, і право власності покупця має бути незаперечним. Зустрітися з видами ризику для покупця і способами їх мінімізації - стаття Ризики при покупці квартири і їх мінімізація .
Для чого потрібен ріелтор ?