Нерухомість в нових будинках є ласим шматочком для покупців. Сучасні будівельні технології дозволяють зводити житло, яке за більшістю параметрів значно краще, ніж панельні будинки радянського зразка.
Крім того, за такі квадратні метри забудовники вимагають ціну трохи нижче, ніж довелося б викласти за готове житло в такому ж районі.
Однак подібні угоди на первинному ринку мають один суттєвий ризиковим фактором, на який необхідно звертати пильну увагу. Будівництво практично кожного будинку має ймовірність бути незавершеним. Щоб прийняти зважене і обдумане рішення майбутньому володарю нової квартиру необхідно взяти до уваги кілька важливих показників і провести власними силами, або із залученням фахівців, аналіз репутації забудовника, що є у нього документації на будівельний майданчик і коректності договору, що укладається.
основний ризик
За даними Асоціації Допомоги Потерпілим Інвесторам, у Києві та Київській області на початок 2017 року налічується близько 80 багатоквартирних будинків, які зупинилися на тих чи інших стадіях будівництва, повідомляє юрист Асоціації Максим Чепеленко.
«Ми маємо відомості, що за перше півріччя 2016 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України провела понад 11,6 тисяч перевірок будівельних майданчиків по всій Україні. Інспекторами було встановлено, що 3,8 тисячі об'єктів будувалося з порушеннями містобудівного законодавства. Тобто, кожен третій об'єкт (в тому числі багатоквартирні будинки) будується з порушеннями », - продовжує Максим Чепеленко. А значить, що кожне таке будівництво може бути зупинено, якщо протиріччя з держорганами не будуть подолані.
«На даний момент основним ризиком для покупця площі в новобудові є те, що об'єкт не буде введений в експлуатацію», - повідомляє юрист практики будівельного права Юридичної Компанії Constructive Lawyers Олександр Босенко. «Якщо ви купуєте квадратні метри на етапі котловану, а будинок, припустимо, запланований висотою в двадцять п'ять поверхів, то за час будівництва можуть статися різні події. Можна говорити, що в термін, обумовлений в угоді, відбувається зведення не більше ніж 10-15 %% об'єктів. Затягування моменту здачі в межах півроку практично вважається нормою, і не тягне, як правило, за собою претензії з боку покупців і репутаційний шкоди для забудовника ».
оцінка репутації
«Для того щоб припустити, наскільки великі шанси забудовника довести роботи на об'єкті до логічного кінця, необхідно звернути увагу на два ключові критерії», - продовжує Олекандр Босенко. «По-перше - скільки років компанія працює на ринку. І, по-друге - наскільки успішний досвід реалізації її проектів.
Якщо забудовник давно працює на ринку і у нього кілька десятків введених в експлуатацію об'єктів, то з великою часткою ймовірності він в змозі буде завершити будівництво і ще одного будинку. До того ж, великі будівельні компанії нерідко мають солідним власним капіталом, а також можливостями залучати банківські кредити. Їх проекти не так залежать від поточної ринкової кон'юнктури.
Інша річ - це невеликий забудовник, який вперше вирішив звернути свою увагу на ринок житлового будівництва. Він може не мати власної фінансової «подушки» і розраховує в першу чергу на гроші покупців. І в разі неспроможності його бізнес-моделі повна зупинка будівництва більш ніж імовірна.
Бувають і інші наслідки того, що забудовник залучив недостатньо коштів від покупців. Не маючи власного капіталу, підприємець намагається заощадити на якості будівництва, що неминуче тягне за собою зниження якості будівництва.
Допитливий покупець може дуже багато інформації почерпнути з відкритих джерел, в першу чергу на форумах, де збираються інвестори новобудов. Там можна дізнатися про успішність досвіду реалізації компанією попередніх проектів у всіх деталях. Аж до якості шумоізоляції матеріалів і їх теплостійкості. Серед найбільш змістовних майданчиків можна було б виділити: forum.realt.ua/ , www.dom2000.com/forum і forum.domik.ua/obsuzhdenie-novostroek-f181.html .
Деякі майбутні володарі квадратних метрів навіть приходили на здані об'єкти, які їх цікавлять забудовників і безпосередньо спілкувалися з мешканцями, щоб з'ясувати наскільки відповідає якість квартир їхнім очікуванням ».
Обов'язково постарайтеся дізнатися історію девелопера, квартиру від якого плануєте купувати. Чим тривалішою, солідніше і грунтовніше репутація компанії, тим вище ймовірність того, що вона буде в змозі виконати свої зобов'язання перед покупцями.
Оцінка будівельної документації
Покупець нерухомості в новобудові має повне право, а, мабуть, і просто таки зобов'язаний цікавитися не тільки рекламними проспектами будівельних компаній. Щоб розраховувати на кінцевий успіх свого заходу доведеться опанувати і деякими основами юридичної науки.
«Визначити серйозність планів забудовника можна за документами, наявними документами на момент початку будівництва», вважає юрист відділу реєстрації нерухомості юридичної Компанії «Наказ» Руслан Жураковський. «Ми рекомендуємо вимагати для перевірки наступний пакет:
1) Документи про право власності або оренди земельної ділянки, з обов'язковим зазначенням кадастрового номера і цільового призначення земельної ділянки.
2) Документи про Містобудівних умови і обмеження забудови земельної ділянки (видаються Департаментом архітектури).
3) Дозвіл на початок будівельних робіт (видається Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю).
4) Наявність ліцензій та сертифікатів від підрядних будівельних організацій, на виконання робіт високої категорії складності.
5) Наявність технічних умов на підключення комунікацій майбутнього багатоквартирного будинку (водопровід і каналізація, електрика, газ).
При наявності повного пакета документів, можна перевірити законність початих будівельних робіт.
Компанії-аферисти, які в принципі не планують завершувати будівництво, як правило, починають свою бурхливу діяльність без всієї дозвільної документації. Заманюючи покупців низькою ціною квадратного метра, акціями та подарунками.
Є ще кілька основних ознак, які можуть вказувати на невідповідність реальних планів компанії тому, що вона заявляє:
1) Документи на земельну ділянку оформлено на фізичну особу замість забудовника, при вже розпочатому будівництві.
2) У земельної ділянки відсутня кадастровий номер, його цільове призначення не відповідає житловій забудові.
3) Неточні адреси та інформація про будівництво в документах.
Ці та деякі інші шорсткості в оформленні документів прямо впливають на законність поточного будівництва. А це в подальшому може призвести до анулювання дозвільних документів забудовника і до неможливості введення об'єкта в експлуатацію ».
Дещо інший погляд на питання у Максима Чепеленко. «У нинішніх реаліях левова частка успішності реалізації проекту безпосередньо залежить від забудовника. Наприклад, повний пакет документів не гарантує введення будинку в експлуатацію, якщо забудовник втратив до нього інтерес або зовсім припинив своє існування. Але при порядному забудовникові навіть щодо ризикований для інвестора проект все одно забезпечить йому отримання квартири у власність. Можливі невідповідності в дозвільної документації на будівництво можуть бути відкоректовані відповідальною компанією в процесі будівництва, і інвестор не відчує на собі, що така проблема взагалі існувала ».
У будь-якому випадку, на необхідності проявити інтерес до дозвільної документації забудовника наполягають абсолютно всі експерти.
Аналіз договору із забудовником
Мало хто покупці вчитуються в багатосторінкові договори, з якими їх знайомлять забудовники в своїх офісах продажів. Проте, коли мова заходить про угодах такої важливості, виконання зобов'язань за якими можуть тривати роками, значення має майже кожен пункт.
«Найбільш популярною серед забудовників на сьогодні є схема залучення грошових коштів за допомогою укладення з майбутніми власниками житла попередніх договорів купівлі-продажу квартири», вважає юрист АТ ARZINGER Ольга Іванова. «Безумовно, цей спосіб фінансування будівництва в найбільшою мірою стоїть на сторожі інтересів компанії-забудовника. Переваги для будівельної компанії очевидні:
1) відсутність зовнішнього (з боку інвестора, НБУ, НКЦПФР) контролю над процесом організації будівельних робіт і цільового освоєння коштів;
2) простота процедури укладення самого договору,
3) відсутність необхідності засновувати спеціалізовані фонди або інститути, реєструвати їх в установленому порядку,
4) І головне - повний контроль над обсягом фінансування.
На жаль, реалії такі, що забудовники дуже неохоче йдуть на коригування умов договорів і інвестори, які зацікавлені, перш за все, в об'єкті, а не в тексті договору, часто змушені приймати жорсткі для себе умови гри. До таких як раз можна віднести і відсутність будь-яких гарантій і компенсацій при порушенні забудовником умов договору, особливо в частині термінів здачі об'єкта. Однак, при адекватній оцінці всіх «мінусів» угоди (питання, пов'язані з цільовим призначенням земельної ділянки, дозвільною документацією на будівництво, пр.), Їх можна використовувати як аргумент в переговорах із забудовником ».
«У договорах на ринку первинної нерухомості, як правило, визначаються тільки права забудовника і обов'язки покупця», продовжує Руслан Жураковський. «При цьому не прописується чітка процедура повернення грошей покупцеві, в разі невиконання забудовником своїх обов'язків, а також, на випадок, якщо будинок не буде введений в експлуатацію в заявлені забудовником терміни. Зате в разі невиконання покупцем обов'язків за договором, майже завжди прописуються штрафи і пеня, за прострочені оплати.
Також, важливо звертати увагу на умови розірвання договору із забудовником. Оскільки найчастіше вказується можливість розірвання договору самим забудовником в односторонньому порядку, або за ініціативою покупця, але тільки за згодою забудовника. Необхідно подбати про те, щоб ці умови також були паритетними ».
«На даний момент девелопери пропонують таке безліч способів придбання житла, що часом реалізується через такі складні схеми, що навіть самому досвідченому юристу необхідно чимало часу на вивчення деталей такого механізму фінансування», - продовжує Ольга Іванова. «Як правило, це супроводжується великою кількістю складної документації, в т.ч. технічної, тому в даному випадку важливо говорити про залучення юриста, що спеціалізується саме на об'єктах нерухомості і будівництва ».
«До юристів ще на етапі переговорів із забудовником звертається не більше п'яти, максимум, десяти відсотків інвесторів», вважає Олекандр Босенко. Як правило, до допомоги вдаються вже після того, як проблеми з об'єктом виникли. І допомогти клієнту вже набагато складніше ».
Боротьба за права
«Можна назвати кілька ознак, за якими можна судити про те, що будівництво стає проблемною», продовжує Максим Чепеленко.
- Згортання відділу продажів
- Істотне уповільнення або зупинка будівельних робіт
- Затримки в оплаті праці працівникам забудовника
- Поява інформації про початок кримінального провадження щодо даного об'єкта
- Виявлення серйозних проблем з дозвільною документацією (або земельною ділянкою)
- Накладені арешти на об'єкт незавершеного будівництва або на земельну ділянку
- Повне ігнорування представниками забудовника спілкування з інвесторами.
Якщо один або відразу декілька таких ознак проявилися, необхідно починати дії з об'єднання інвесторів (створення ініціативної групи) і від їх імені домагатися спілкування з суб'єктами будівництва та ініціювати діалог з представниками органів влади щодо ситуації з об'єктом.
При тривалому і вкрай складному розгляді можна виключати варіант, при якому інвесторам необхідно буде самостійно займатися добудовування свого будинку, організовуючи для цього житлово-будівельний кооператив.
Варто також відзначити, що активне залучення ЗМІ до висвітлення ситуації з проблемними об'єктами або звернення до суду щодо стягнення коштів із забудовника далеко не завжди позитивно позначається на результаті ситуації. Наприклад, якщо труднощі з будівництвом виникли в зв'язку з проблемами фінансування, поширення інформації в ЗМІ про недобудову може зменшити і так незначний потік грошових коштів від приватних інвесторів на будівництво, а судові процеси з повернення коштів за договорами з інвесторами взагалі послабить хитке становище забудовника і тільки погіршить ситуацію ».
«Якщо потенційний інвестор претендує на будь-яку компенсацію від девелопера, то подібні умови доцільно прописувати заздалегідь в договорі», вважає Ольга Іванова. «При цьому важливо розуміти, що юридична особа, з якою укладається договір, як правило, створено спеціально під будівництво певного житлового комплексу. На ньому, швидше за все не числиться будь-якого ліквідного майна, тому навіть у разі вашого успіху в суді виконати це рішення, тобто примусово змусити забудовника виплатити вам певну суму може бути дуже і дуже складно ».
Купівля житла в новобудові для тих, хто вкладає в це всі свої кошти, може бути однією з найважливіших угод в життя, як такої. Тут необхідно буде зібрати максимум інформації про будівельному об'єкті, зважити свої сили і можливості, щоб прийняти обгрунтоване рішення. Покупцеві дуже бажано або звернеться до допомоги професіоналів, які можуть дати якісну експертизу, або самому опанувати значним масивом знань. А швидше за все - зробити і те й інше.
Тому ж, хто професійно займається інвестуванням в нерухомість, теж зовсім не зайве реально оцінити свої ризики. Ринок нерухомості, це таке середовище, в якій не буває надлишкових нюансів або зайвої інформації.