1. Варіанти розміну квартири: рівноцінний і нерівноцінний обмін
2. Розмін приватизованої квартири
3. Розмін неприватизованій (муніципальної) квартири

Розмін вторинної нерухомості на сучасну в Новій Москві дає відчутні переваги для кожної сім'ї:

• відмінна екологія;
• збереження соцпакета;
• різноманітність варіантів;
• покращене планування.

Угоди з розміну квартир вважаються досить складними. Адже щоб підібрати варіанти, які влаштують усіх, хто бере участь в розселенні, потрібно докласти чимало зусиль. Крім того, є ряд юридичних моментів, які обмежують можливості сторін. У статті ми розповімо, як проходить розмін квартир, що важливо знати про це і як розміняти квартиру в Москві і не прогадати.

Варіантів розміну квартир досить багато. Одні сім'ї вирішують розселитися після розлучення або тому що дорослим дітям потрібна своя житлоплоща. Інші, навпаки, з'їжджаються або поліпшують житлові умови (наприклад, обмінявши однокімнатну квартиру на трикімнатну з доплатою). Здавалося б, що може бути простіше: є дві сторони, які готові обмінятися своїми квартирами, і, якщо угода відбудеться, вона буде вигідною для всіх.

• знайти ідеальні варіанти для всіх сторін дуже складно. Тому кому-то, швидше за все, доведеться йти на компроміс;
• найчастіше власники житла переоцінюють вартість своїх квартир. Тобто не завжди вдається, наприклад, за одну трикімнатну квартиру отримати три однокімнатні;
• бувають ситуації, коли одна зі сторін або власник однієї з часткою або взагалі не хоче розселятися, або не готовий виїжджати, тому що йому не подобається жоден із запропонованих варіантів. Це теж може стати серйозною проблемою при розміні.

Розглянемо більш докладно, що ж робити в кожній такій ситуації.

Варіанти розміну квартири: рівноцінний і нерівноцінний обмін

Для початку варто знати, що розмін квартир може бути рівноцінним і нерівноцінних. У першому випадку при обміні квартир жодна зі сторін угоди не відчуває себе програла, оскільки квартири мають рівну ринкову вартість і доплата відсутня. Ключовим моментом тут є саме ринкова вартість, оскільки площа квартир і їх розташування можуть відрізнятися. Такий варіант можливий, наприклад, при обміні невеликої квартири в центрі Москви на простору трикімнатну в Новій Москві.

При нерівноцінні обміні найчастіше власник меншою за площею квартири доплачує певну суму, щоб в'їхати в квартиру більшої площі. До речі, доплатити можна не тільки грошима, а й, скажімо, віддати покупцеві гараж або ділянка за містом.

У зв'язку з цим принципово важливим стає питання оцінки житла. Як ми вже сказали, власники можуть переоцінити вартість квартири, через що і можуть згодом виникати проблеми. Тобто, припустимо, сім'я з трикімнатної квартири хотіла розселитися в три однокімнатні, проте замість цього в кращому випадку отримує дві «одинички» і кімнату в комуналці. Виходить, що хтось із учасників угоди виявляється в невигідному становищі, що і викликає масу суперечок, невдоволення і небажання проводити обмін.

Як же грамотно оцінити своє житло? В ідеалі краще звернутися за допомогою до професіоналів - наприклад, в надійне агентство нерухомості. Адже вартість квартири залежить від цілого ряду чинників (площа житла, місце розташування, умови, інфраструктура району, рік і матеріал споруди і т.д.). Самостійно дати грамотну оцінку, враховуючи всі ці моменти, досить складно.

А ось якщо один з учасників обміну навідріз відмовляється виїжджати, то варіанти вирішення цієї ситуації залежать від того, приватизована квартира чи ні.

Розмін приватизованої квартири

Якщо квартира знаходиться у вашій власності (тобто є приватизованою), то розмін її буде відбуватися шляхом альтернативної угоди. Це означає, що вам одночасно потрібно знайти покупця і варіант квартири (квартир), яку ви будете купувати одночасно з продаваної. Після чого укладаються договори купівлі-продажу об'єктів.

У цьому випадку ніхто не може примусити власника частки власності виїхати з квартири, але при цьому ви можете продати свою частку. Тобто в ситуації, коли дружина хоче виїхати від колишнього чоловіка, а чоловік не бажає змінювати квартиру, вирішується просто: дружина продає свою частку, а колишній чоловік залишається в старій квартирі, але вже з новими сусідами. До речі, свою частку в першу чергу потрібно запропонувати купити іншим власникам вашої квартири (в нашому прикладі - чоловікові), а вже в разі їх відмови - шукати інших покупців. Безсумнівно, цей варіант менш кращий, тому що вартість частки набагато менше вартості квартири, що складається з часток.

В ідеалі схема може бути простіше: ви вигідно продаєте вже наявне житло і на виручені гроші купуєте одну або кілька квартир (з доплатою, без неї, в іпотеку).

Незважаючи на гадану простоту, краще все-таки підстрахуватися і довірити хоча б юридичний супровід угоди агентству з нерухомості.

Якщо ви проводите операцію самостійно, то зверніть увагу на наступні моменти:

• хто продає квартиру (якщо це люди низького соціального статусу, то варто насторожитися);
• продавалася чи квартира протягом останнього часу (якщо часто і за короткий період - краще відмовитися від такого варіанту: виключення бувають, але підтвердити це можна тільки перевіривши);
• чи є у квартири обтяження (наприклад, рента з довічним утриманням або арешт майна). Якщо в квартирі прописані громадяни, які не бажають звідти виписуватися або тимчасово відсутні, це також є перешкодою для продажу. Чи не обмежувалися права неповнолітніх при приватизації.

Ось далеко не повний перелік того, на що слід звернути увагу. Однак з'ясувати це і підтвердити юридичну чистоту квартири без професіоналів неможливо.

Також врахуйте, що договір і всі умови угоди (наприклад, про доплату) необхідно фіксувати в письмовому вигляді і краще завіряти у нотаріуса.

Зверніть увагу
Останнім часом ефективність традиційних джерел реклами (оголошення на спеціалізованих порталах «ціан», «АВІТО», «З рук в руки») впала. Результативніше виявляється «місцева реклама» - листівки на двері в під'їзді або на прибудинковій дошці оголошень, пости в «районних» групах в соцмережах, сарафанне радіо c залученням, наприклад, консьєржа або сусідів.

Розмін неприватизованій (муніципальної) квартири

Неприватизовану (муніципальну, державну квартиру) обміняти набагато складніше з кількох причин:

• По-перше, щоб розмін відбувся, всі проживаючі і зареєстровані в квартирі громадяни повинні бути на нього згодні. Причому до них відносяться і неповнолітні мешканці, і тимчасово відсутні (наприклад, які проходять військову службу і т.д.). Якщо все-таки хтось з мешканців не згоден, можливий примусовий обмін - через суд, однак найчастіше він не вигідний всім учасникам. Прихильники розміну втрачають багато часу, чекаючи рішення суду, а противники розміну в результаті взагалі не беруть участі в підборі варіантів, тому що все за них вирішує суд.
• По-друге, якщо в квартирі прописані неповнолітні та / або недієздатні громадяни, то вам буде потрібно отримати на розмін згода органів опіки та піклування. Якщо, на думку цих органів, права зазначених громадян будуть ущемлені або порушені, то ви отримаєте відмову. На отримання відповіді з органів опіки дається два тижні з моменту подачі заявки.
• По-третє, обміняти неприватизовану квартиру ви можете тільки на таку ж муніципальну, що значно ускладнює пошук і підбір відповідних варіантів (за деякими даними, всього близько 20% квартир здається сьогодні із соціального найму, іншими словами, залишилися не приватизованими). Виходить, що вам треба буде розв'язати дуже непросте завдання: з досить обмеженого числа варіантів знайти ті, які влаштують усіх мешканців.
• По-четверте, навіть якщо всі мешканці згодні на розмін і квартири вже підібрані, відмовити в обміні вам можуть самі наймодавці. Для отримання відповіді (офіційної згоди або обґрунтованої відмови) ви надаєте оригінали договорів про обмін житловими приміщеннями наймодавця. На відповідь дається 10 днів з дня звернення.

Причини відмови встановлені Житловим кодексом РФ. Розмін квартир неможливий, якщо житло визнано непридатним для проживання, прийнято рішення про знесення будинку або про проведення капітального ремонту, який передбачає перепланування, якщо право користування житлом оскаржується в суді і т.д. Рішення ви можете оскаржити в суді.

У разі позитивної відповіді протягом 10 днів колишні договори соцнайму розриваються і полягають нові. У рідкісних випадках при необхідності агентство нерухомості пропонує прискорену процедуру приватизації за рахунок компанії.

Як бачите, складнощів в обох варіантах може бути досить багато. Тому ми рекомендуємо в такому важливому питанні звернутися за допомогою до професіоналів. Робота з ріелтором позбавить вас від зайвого головного болю, біганини по різних установах і, найголовніше, - знизить можливі ризики. При зверненні в агентство нерухомості ви захищаєте себе від шахраїв, обману, втрати грошей і майна.