- 5 характеристик справжнього пентхауса
- Пентхауси по-радянськи
- Чому пентхауси непопулярні?
- Про попит і ціни
- Бауиржан Батжанов, фахівець з продажу ексклюзивної і елітною нерухомістю ріелторської компанії ABC...
- Топ 3 найдорожчих пентхаусів Астани, виставлених на продаж (за інформацією ріелторів і відкритих джерел):
- Мадіна Бейсембаева, кім. директор Агентства нерухомості STATUS-A (Алмати):
- Ануар Улжібаев, директор РА Imperial (Караганда):
У Казахстані у пентхаусів немає таких чітких критеріїв, як, наприклад, в США. За словами ріелторів, найчастіше доводиться стикатися з тим, що пентхаусів називають звичайну квартиру з мансардою або просто дворівневу квартиру на верхніх поверхах. В такому житлі також може бути забезпечений панорамний вид, плюс воно оснащено сучасними інженерними системами. Але за великим рахунком пентхаусів таке житло не є.
5 характеристик справжнього пентхауса
Справжній пентхаус, за словами експертів ріелторських компаній, повинен відповідати п'яти головним критеріям.
По-перше, пентхаус - це особняк, розташований на даху будинку, або квартира, надбудовані за особливим проектом над верхнім поверхом будівлі (практично індивідуальний будинок в багатоквартирному будинку).
По-друге, з вікон повинен відкриватися панорамний вид. За стандартами американських забудовників, законодавців моди в цьому питанні, для цього в житло потрібно провести панорамне скління, тобто забезпечити огляд чотирьох сторін світу.
По-третє, у справжнього пентхауса повинна бути тераса і окремий вихід на експлуатовану покрівлю, розмір якої може досягати від 50 до 1000 квадратних метрів.
По-четверте, пентхаус з самого початку не може бути однорівневим. Зазвичай таке житло складається з двох-чотирьох рівнів, щоб власник міг вільно втілити всі свої задуми по плануванню.
По-п'яте, на Заході ще однією обов'язковою умовою є окремий ліфт. Але в Казахстані таких випадків дуже мало, тільки в нових квартирах класу делюкс. Наприклад, сім'я Нуржанових придбала «пентхаус» площею близько 300 квадратних метрів на останньому поверсі одного з висотних будівель в Астані. Але в своє житло їм доводиться добиратися пішки, так як ліфт зупиняється двома поверхами нижче.
Буває і так, що пентхауси в Казахстані можуть мати загальний хол, в який йде свій ліфт (інші мешканці будинку їм скористатися не можуть, а у власників пентхауса є персональні ключі до ліфта з чіп-кодом). А ось такий атрибут, як приватний ліфт, в Астані є тільки в нових квартирах класу «делюкс».
У столиці, за підрахунками ріелторів, класичних пентхаусів в строгому сенсі цього слова всього близько десяти.
Пентхауси по-радянськи
Те, що зараз називають пентхаусами, в Караганді, наприклад, з'явилося ще за радянських часів. Тільки тоді мова йшла про майстерень для художників. В кінці 60-х років представники мистецтва звернулися до глави міста Шаймердену Уразалінову з проханням організувати для них в багатоповерхових будинках майстерні. Градоначальник пішов назустріч побажанням художників, і в місті з'явилися три дев'ятиповерхові будинки по проспекту Нурк Абдірова, на верхніх поверхах яких розташовувалися просторі приміщення з триметровими стелями.
На 45 кварталі в шахтарській столиці є будинок, де на нижньому поверсі розташовується музей образотворчих мистецтв. Тут пішли ще далі: до кожної студії прилягає двох'ярусна квартира. Будинок з майстернями над дев'ятим поверхом є і в Майкудук, навпроти кінотеатру «Ботагоз». Кожна така студія має площу близько 50 квадратних метрів. По периметру майстерень є лоджія площею приблизно 30 квадратних метрів. У наші дні ці майстерні в основному також належать художникам, оскільки продаються, як то кажуть, з рук в руки серед «своїх».
Є в Караганді і пентхауси «власного виробництва», якщо дах будинку дозволяла це зробити. Наприклад, в одному з будинків з похилим дахом на бульварі Миру.
Як правильно зробити перепланування в квартирі >>>
Чому пентхауси непопулярні?
Як правило, готовий пентхаус коштує на 50% дорожче елітної квартири.
Облаштування пентхауса своїми силами, за словами професіоналів, обійдеться більш ніж в 100 тисяч доларів. Набагато вигідніше на ці гроші купити простору хорошу квартиру.
Купуючи пентхаус або переробляючи в нього квартиру, потрібно пам'ятати, що чималі гроші знадобляться не тільки на покупку або переоблаштування пентхауса, але і на його експлуатацію. Завдяки унікальним особливостям і великої площі приміщень (від 400 квадратних метрів) щомісячні платежі можуть становити кілька тисяч доларів. Гроші йдуть на оплату електроенергії, газу та води, а в нових житлових комплексах також на цілодобову охорону, відеоспостереження, сучасні телекомунікації та багато іншого.
При цьому столичні забудовники не обходять стороною даний сегмент ринку житла. На думку начальника відділу продажів ТОВ «Будпроект» Дархана Жаксигельдінова, будівництво пентхаусів окупається, якщо проводити цільову рекламу і виставляти реальні ціни. Так, в ЖК бізнес-класу, продажами в якому він займається, квадратний метр коштує 2000 доларів. Площі квартир - від 140 (3-кімнатний пентхаус) до 326 квадратів (7-кімнатний пентхаус). У підсумку, якщо провести нескладні підрахунки, отримуємо, що трикімнатний пентхаус в цьому ЖК обійдеться приблизно в 280 тисяч доларів, а семикімнатна - в 652 тисячі доларів.
- Попит на таке житло є, - зазначає Дархан Жаксигельдінов. - У пошуках пентхауса звертаються найчастіше заможні сім'ї, і не тільки з Астани. Для них одним з найбільш важливих чинників є стадія будівництва будинку. Зазвичай пентхауси купують при повній готовності об'єкта до експлуатації, щоб відразу в'їжджати і жити. Звертають увагу на кількість кімнат, район, красиву панораму з вікон, наявність дитячого майданчика і паркінгів.
Квартира для «небожителів» >>>
Про попит і ціни
За даними фахівців, попит на таке житло, зараз невисокий - наприклад, в Астані клієнти звертаються до ріелторів приблизно раз на півроку і продати їх важко через високі ціни і податку.
Бауиржан Батжанов, фахівець з продажу ексклюзивної і елітною нерухомістю ріелторської компанії ABC Royal Estate (Астана):
- Зараз в Астані налічується приблизно 50-70 пентхаусів. Ціни на них - від 300 тисяч до 3 мільйонів доларів. Таке житло можна знайти в «золотому квадраті», в районі набережної і в мікрорайоні «Акбулак». У приклад можу навести такі житлові комплекси, як «Шапагат Нури», «Мерей Інтерконтиненталь», «Алтин Жіек», «Тріумфальний» і «Грін Вілладж». У більшості столичних пентхаусів характеристики дуже схожі. Це 5 кімнат, мінімум 3 санвузли, подвійний світло, вітражні вікна (не у багатьох), домашній кінотеатр, тераса. Пентхаусами цікавляться рідко. Критерії, за якими шукають таке житло: наявність 4-5 спалень, зал від 40 квадратів при кухні не менше 30, в кожній кімнаті санвузли і гардеробні. Плюс до цього клієнти хочуть, щоб в будинках був паркінг мінімум на 2-3 місця, консьєрж і територія, що охороняється.
За словами Бауиржан Батжанова, найдорожчий пентхаус у столиці зараз знаходиться на набережній р. Ішим в клубному будинку. Його площа - 700 квадратів, родзинка - басейн всередині квартири. Є консьєрж і підземний паркінг, закритий двір. У чорновий обробці ціна цієї квартири - 4000 доларів за квадратний метр. Провівши нехитрі підрахунки, отримуємо суму в 2,8 мільйона доларів.
Топ 3 найдорожчих пентхаусів Астани, виставлених на продаж (за інформацією ріелторів і відкритих джерел):
Мадіна Бейсембаева, кім. директор Агентства нерухомості STATUS-A (Алмати):
- Точної цифри даного виду житла в Алмати немає і підрахунок малоймовірний, оскільки пентхауси зараз присутні в 90% нових будинків, що будуються. Є вони і в будинках старої споруди, але, як правило, це переобладнані технічні поверхи. Що стосується кількості об'єктів продажу в даний час на ринку Алмати - вони займають дуже малий відсоток у загальній кількості пропозицій. Найбільша кількість пентхаусів доводиться на Медеуського і Бостандикского райони. Це викликано більше кількістю житлових комплексів в цих районах. Сучасний покупець нерухомості в Алмати воліє райони з більш сприятливим Екоклімат, що підвищує активність будівельних компаній саме в цій верхній частині міста.
Вартість пентхаусів варіюється від 1000 доларів за квадрат (економ-клас в чорновий обробці, або житло в будинках радянської будівлі - перероблені під квартири технічні поверхи) до 7000 доларів в елітних комплексах класу «Преміум». Зараз найдорожчим пентхаусів в Алмати, виставленим на продаж, є об'єкт в ЖК «Арман Вілла». Комплекс розташований по вулиці Гірська в сторону урочища Медео і Чимбулак. Вартість квадратного метра тут майже 7000 доларів. На двох рівнях розташовані апартаменти з дорогим інтер'єром класу Люкс і терасою з видами Заилийского Алатау. Цей пентхаус повністю мебльований від брендів світових виробників.
За словами фахівця, таке житло як пентхаус є дуже специфічним видом житла, і не зовсім зрозумілий казахстанському обивателю. Тому попит на них невисокий. Цілеспрямовано пентхауси набувають або в комерційних цілях, або розширюють житлові квадрати сім'ї, для яких з тих чи інших причин не підходить проживання в приватному будинку. Також попит на пентхауси часто виходить від іноземців. У запитах клієнтів часто звучать такі побажання, як наявність терас (верхні поверхи припускають гарний огляд міста), сауни, ігровий простір для сімей з маленькими дітьми. З технічного боку - це побажання високих стель і функціональності планування. В середньому запитувані площі - це 200-300 квадратів.
Найрозкішніший пентхаус в Алмати оцінюється приблизно в 3 мільйони доларів. Він знаходиться в елітному житловому комплексі в Медеуського районі і не продається.
У плані «начинки» алматинський пентхауси схожі зі своїми Астанінські «побратимами»:
- Стандартний пентхаус в Алмати - це дворівнева квартира на верхньому поверсі житлового будинку. Пентхаус повинен відповідати чотирикімнатної квартири, так як на такій площі виправдані як мінімум 3 спальні. Обов'язкова наявність терас, як зон відпочинку з можливістю милуватися панорамою міста і ландшафту місцевості. Вітаються вітражні вікна в підлогу, що підкреслюють красу і родзинку знаходження на верхньому поверсі, як би відчуття «прогулянки по даху».
Найрозкішніший пентхаус в Алмати знаходиться в елітному житловому комплексі в Медеуського районі. Пентхаус оснащений новітньою системою безпеки і відеоспостереження, на величезній терасі під куполом плавальний басейн і спа-зона. В ремонті та обстановці квартири все аж до фурнітури на замовлення від дизайнерських компаній зі світовим ім'ям. Оціночна вартість даного об'єкта близько 3 мільйонів доларів. Але він не продається.
Ануар Улжібаев, директор РА Imperial (Караганда):
- У Караганді класичних пентхаусів немає. На даний момент в нашому місті квартир, які називаються в народі пентхаусами, всього близько 5. Наприклад, це квартири на 4-5 поверхах по вул. Лободи, 10 - п'ятий поверх в цих будівлях нежитлової, і його об'єднали з квартирами на четвертому. Тут ціна квартир - від 1000 доларів за квадрат при площі 200 квадратних метрів.
Якщо брати новобудови в Караганді, то є пара квартир по вул. Лободи, 27/2 - це 11-12 поверхи. Тут ціни - 1500 доларів за квадрат в чорновий обробці. Квартири 2-х рівневі, кожен рівень по 75 квадратів. Найдорожчі 2-х рівневі квартири в Караганді обійдуться клієнтові приблизно в 300 тисяч доларів.
Цілеспрямовано пентхауси набувають або в комерційних цілях, або розширюють житлові квадрати сім'ї, для яких з тих чи інших причин не підходить проживання в приватному будинку.
Ануар зазначає, що складнощів з продажем таких квартир не виникає, так як багато сімей, де є 2-3 дитини і більше, намагаються купити просторе гарне житло. А його зараз на ринку міста не так багато - найбільші квартири в будинках старого типу по проспекту М. Абдірова - не більше 100 квадратів. А по вул. Леніна та ін. Бухар-жирау і того менше - близько 90 квадратів. Залишається купувати тільки об'єднані квартири. Це дуже зручно і дешевше, ніж житло аналогічної площі в новобудовах. Наприклад, остання угода ріелтора - об'єднані «двушки» по 60 квадратів. Вони продавалися разом з гаражем і обійшлися покупцям у 175 тисяч доларів.
- Такі дорогі зручності пентхаусів, як сауна і кімнати відпочинку, в будинках старого типу ви навряд чи знайдете, - каже Ануар Улжібаев. - Зате шикарний вид на центральний парк або парк Перемоги - запросто. Наприклад, операцію з однієї з таких квартир ми уклали буквально за 3 дні. Сім'я приїхала з Алмати і придбала квартиру на 11-12 поверсі будинку по вул. Лободи, 29/2. Новосьолов в першу чергу цікавила наявність прихованого паркінгу (так як у них було 2 машини), консьєржа і охороняється дитячого майданчика.
За даними фонду нерухомості «Самрук-Казина», зведення пентхаусів в Казахстані входило в першу програму житлового будівництва, але навіть працівники фонду зізналися, що в самому першому добудовувати за цією програмою житловому комплексі були придбані дворівневі квартири, які лише для зручності стали називати пентхаусами. Однак крім габаритів дані квартири від звичайного житла нічим не відрізнялися.
Юлія Волкова, інформаційна служба kn.kz
Читайте також:
Прогноз цін на житло в Алмати в 2015 році
Що буде з цінами на житло в 2015 році в Астані?
Прогноз цін на нерухомість в Караганді в 2015 році